旅游度假区发展现状及市场前景分析

旅游度假区分区规划

旅游度假区的用地类型虽然很多，但是在规划时，可以将它们按功能进行组团分区，每一个组团分区(地块)常被称为功能区。正如动植物是由细胞组成一样，一个大的旅游度假区也是由若干功能地块和许多度假单元组成的。世界上那些知名的旅游度假区，从开始建设到初具规模再到形成气候，一般都经历了10-20年的时间，有的甚至长达40、50年的形成时间。

一、核心理念：“服务社区——吸引物集聚体” 

美国冈恩提出了“旅游地功能分区”理论，核心概念是“服务社区——吸引物集聚体”。他认为旅游度假区就是由两类功能组团(功能分区)和线状连接通道构成的，一类组团是服务社区，一类组团是吸引物集聚体，二者之间通过道路连接系统贯穿起来，整个旅游度假区与外界的连通是通过服务社区作为枢纽实现的。服务社区一般规划在旅游度假区对外交通最便捷的地方，通常在旅游度假区的人口处。 对于吸引物集聚体的规划设计，冈恩提出了3段概念，主张规划设计旅游景点时，应将该景点及其周围环境分成核心圈、中间地带以及外围地带等3段来规划。 

1. 核心圈是该旅游吸引物对象所在的地方。

2. 在核心圈的外围，必须设立不受破坏的中间地带，以便保护核心圈；中间地带可宽可窄，根据核心圈的规模大小而定，以符合保护缓冲地带的功能。中间地带的设计与维护也会影响到旅游吸引物的吸引力，其设计以能衬托旅游吸引物为主，而不能喧宾夺主。

3. 外围地带是具有围墙功能的地带，是外界接近旅游吸引物的通道，对旅游者的接待服务以及当地居民的社区都坐落在外围地带内。可以说支持该旅游吸引物的所有人事财务都集中于此。 用3段论概念来看旅游度假区的开发要比一提到开发就想到要设停车场、游乐区或是旅游地点来更清楚。

二、具体分区要素

我国学者对旅游度假区功能分区进行了一定的总结，按功能将旅游度假区分为入口区、度假中心区、康体健身区、户外活动区、文娱活动区、度假别墅区、维修区，每个区赋予了功能定位。旅游度假区的功能分区如下：

（1）入口区：接待、管理、停车、行李搬运、安全检查； 

（2）度假中心区：信息中心、会议中心、商店、快餐厅、餐厅； 

（3）康体健身区：运动场、游泳池、海滩、户外体育比赛场； 

（4）户外活动区：通常是具有风景优美的环境、视点和游览步道； 

（5）文娱活动区：厅、夜总会 酒吧 剧院和晚间娱乐场所； 

（6）度假别墅区：安静区，不受噪声的影响，在视野开阔的风景优美区 

（7）维修区：储藏、机械、设备设施、工作人员住房。

三、旅游度假区分区规划的原则和注意事项 

第一，旅游度假区必须进行功能分区，不能到处进行服务设施的开发建设，这是旅游度假区规划设计的一项重要原则。 

第二，进行旅游度假区功能分区，首先应该考虑旅游吸引物的构建和保护；其次要考虑交通以及服务设施的便利性；

第三，要留下一定的土地用于未来的建设。 

第四，旅游度假区中服务社区的位置一般考虑两大因素：核心旅游吸引物和对外交通。核心旅游吸引物是旅游者度假旅游活动集中的地方，就近安排住宿设施便于旅游者的活动，更能吸引度假旅游者；对外交通的便利性有利于旅游度假区初期的开发建设以及旅游度假区后期疏散人口。 

第五，针对不同规模类型的旅游度假区，其功能分区的情况应有所差异：大型旅游度假区的康体休闲设施分区所占的比例要大一些，如高尔夫球场，网球场，跑马场等在整个旅游度假区中占有较大面积；小型旅游度假区一般没有设置这些高档的康体设施。 

第六，不同区位类型的旅游度假区，其功能分区情况也有所不同：客源型旅游度假区要适当增加康体休闲活动设施的比例；资源型旅游度假区由于资源条件较好，康体休闲设施的比例可以少一些。 

第七，对于资源易于破坏的旅游度假区，其服务设施分区应建立在离资源较远的外围地带，严禁在核心旅游资源附近建立服务设施。如我国四川九寨沟和云南丽江泸沽湖核心景区建立的服务设施，就违背了这条原则，遭到很多批评。

四、旅游度假区功能分区空间布局的平面模式

1、围绕核心天然吸引物或消遗设施的规划布局模式 在一些情况下，一处天然吸引物，如矿泉、沙滩、港口或码头以及山间滑雪地被选为规划布局中心。规划者开发这一旅游度假区，促使其吸引力达到最大限度。这种类型的旅游度假区，消遣是第一位的，居住是第二位的。占地广阔的核心吸引物加上消遣设施被安排在这一天然吸引物所在处或在其周围。核心吸引物加上消遣设施构成规划布局的中心地，其他设施，包括住宿、餐饮、购物、娱乐、交通、停车场以及辅助性服务设施，则被安排并建设在这一核心设施的周围。

2、围绕中央饭店的规划布局模式 在缺乏一种具有特色的自然要素的情况下，一座服务周全的豪华饭店，也可作为规划布局的中心；而购物、餐饮、娱乐、停车及辅助设施则安排在饭店的周围。通常需用花园及人工美化造景来提高这些建筑的吸引力，由于饭店本身必须颇具吸引力，要求饭店的建筑构思具有创新性。

旅游度假区发展现状及市场前景分析

通过对国内外这些文献的分析了解，归纳总结。让我们知道，旅游度假区是旅游目的地类型之一,除了自身能够满足度假旅游者的多种需求、提供广泛的活动项目和服务设施之外, 还要尽量将周边的著名观光景点、优良环境纳入其吸引范围之内, 将旅游度假区变成区域性旅游的大本营和旅游经济网络中心。同时要看到我国度假区不容乐观的现状，在开发过程中要注意会遇到的的问题，结合总结的研究成果，认真落实开发项目，保证旅游度假区开发的经济效益。

一、发展背景总论

宏观背景 

从2008年开始，全球性金融危机对国际经济发展造成了巨大影响。中国政府审时度势，迅速采取了系列对策，取得了“扩内需，保增长”的良好效果。在2009年底出台了41号文件，将旅游业确定为战略性支柱产业。进一步发展旅游业来“转方式，调结构，扩内需，保增长，重民生”，已经成为一个重要的国家战略。  伴随广大人民消费水平的提高，消费行为的多样化，全国范围内兴起了旅游业的转型升级的浪潮。旅游发展逐步进入休闲时代、健康旅游时代、多样化时代和高端化时代。同时，旅游业的新业态伴随转型升级的浪潮快速成长。商务型、低碳型、健康型、快乐型旅游产品快速成长，渐渐成为主流。 在各旅游地在激烈的市场竞争中，旅游地竞争已经进入品牌竞争阶段。唯有准确景区定位，发展景区特色，树立景区旅游品牌，才能进一步提高景区声誉，有效吸引旅游客源，在市场中立于不败之地。

二、关于我国旅游度假区的现状分析

通过对旅游度假区的发展研究指出，从出现时间的先后来看, 温泉旅游度假区出现最早, 随后依次出现海滨、滑雪以及其它类型的旅游度假区。从经营季节上看, 旅游度假区是由夏季型发展到冬季型, 再发展到四季型。温泉、海滨旅游度假区属于夏季型, 滑雪旅游度假区属于冬季型, 夏季或冬季型适当扩展冬季或夏季项目, 就会延长旅游季节, 从而变成四季型。从空间上来看, 欧洲最早开发旅游度假区, 然后依次向北美洲、南美洲、非洲、大洋洲和亚洲“传播”。如果将古代园林看成是旅游度假区的雏形, 则我国旅游度假区的开发历史也是非常久远的[4]。 而王国新的《国内旅游度假区开发与管理分析》和周霄,夏沫在《中国海滨度假旅游的现状、趋势与创新对策》里把我国历史上旅游度假区的基本特点归纳总结为:  （1）度假旅游者的范围极为有限, 是少数人的行为, 缺乏大众性, 缺乏产业特点, 只能认为是旅游度假区的雏形。魏晋南北朝以前, 能度假的主要为皇家贵族, 魏晋南北朝之后范围扩大到士大夫阶层。 （2）康体休闲活动由早期的狩猎、通神、生产、游乐逐步演变成单纯的游赏娱乐, 游憩功能进一步强化而居于主导地位。 （3）度假区多为园林形式, 类型相对单调; 而夏季的避暑设施、苑囿设施以及游乐场设施却得到了较大的发展。 （4）由于全国夏季气温普遍偏高,山地避暑型旅游度假区在近现代开发的相对较多, 比较著名的有江西庐山、信阳鸡公山等。 （5）就海滨和滑雪两种在世界上最为重要的度假区类型来说, 海滨旅游度假区有个别的开发, 而滑雪在我国历史上基本属于空白。

三、我国国家级旅游度假区的发展和开发现状

目前是海滨休闲度假旅游和环城休闲度假旅游独领风骚, 山地型旅游度假村相对衰落, 其它新类型积极涌现。上海、广州、北京等大城市周围的度假区和主题园尤如众星捧月散布在城市周围, 形成环城游憩带, 是短线休闲度假旅游产品的主流, 其中的高尔夫球场专项度假旅游产品相对比较成熟。辽东半岛海滨、渤海湾海滨、山东半岛海滨、浙东南海滨、闽东海滨、珠江三角洲海滨、广西北海海滨这七大海滨中, 旅游度假区得到了较具规模的开发, 初步形成七大海滨度假旅游带, 是长线休闲度假旅游产品的核心。环城游憩带和海滨度假旅游带共同主导着我国目前的 3 长、短线度假旅游产品。山地型避暑度假旅游产品虽然衰落的不少, 新开发的还在继续, 总体上仍处于发展时期, 未来的旅游功能需要扩展, 不能只局限于避暑, 要广泛提供户外特色康体休闲健身活动和室内娱乐活动。滑雪旅游客源市场和滑雪度假旅游产品近年来发展异常迅猛, 人造冰雪机和室内滑雪场的扩张, 滑雪旅游有望成为我国度假旅游产品的第三大品牌。温泉度假旅游由于受地热资源的制约, 虽在快速发展, 总体上的后劲不如滑雪[6]。 另外, 依托森林、草原、湖泊、古迹等旅游资源的休闲度假旅游产品将呈现百花齐放的局面, 但难以形成大规模的单体。目前, 从全国范围来看, 旅游度假区的开发力度还远远不够, 尤其是缺乏大型国际性的综合性旅游地式的度假区。

四、我国目前的旅游度假区的现状分为五类来表述

（1）成熟型。这类度假区区位条件较好，开发建设投入大，基础设施配套齐全，食宿、康体娱乐、休闲、会议设施比较完备，能真正起到休闲度假的功能，吸引大批国内度假旅游者和部分国际客源。 

（2）功能转换型。由于不了解国际上度假旅游消费的特点，仅凭想象设计、盲目投资，建设出一些连大众游客都感觉不对路的所谓度假设施。青岛石老人国家旅游度假区，广州南湖、福建武夷山也是类似的情况。 

（3）观光型。太湖有着得天独厚的自然风景资源，吸引大批旅游者来领略太湖的美景。但是由于只看重自然条件，度假休闲的配套设施开发不足，造成无锡和苏州的太湖度假区，游客大部分以观光为主。 

（4）待调整型。此外各种建筑物片面追求土地的经济利益和异国情调，布局、造型等与周围环境极不协调，结果项目失败且破坏了资源，现在开始按旅游度假区的模式进行二期开发，更加看重资源保护与休闲度假功能的开发。

 （5）待开发型。

五、目前我国旅游度假区发展过程中存在的问题

我国旅游度假区发展过程中存在的问题多又杂，但主要总结为以下几类：

（1）概念混淆不清,度假名不副实。由于对度假区的概念没有深刻的认识,或者为了借度假之名,达到获取收益的目的,我国许多旅游度假区有名无实。从旅游度假的概念和功能均可看出旅游度假区应以休闲、健身为主要目的,非常注意环境,通过各种设施和服务项目,创造愉快、宁静的环境,故其选址不一定在大都市近郊,很可能是在一偏僻的山区,形成一个相对独立的生活社区,度假者在此停留时间应在五天以上。而我国的度假区多临近城市,以都市为客源依托,甚至依赖都市的基础设施和生活供给,度假以提供游乐项目为主,旅游者通常只做一日游,这样的度假区其实质是游乐园。更有甚者,借度假区之名,行房地产经营之实,或将某庄、某花园村、某别墅群、某游乐城等直接冠以“旅游度假村”的牌子。如此种种,使我国的旅游度假区鱼目混珠,良莠不齐。 

（2）选址缺乏论证,发展依托不得力。旅游度假区应是“旅游资源集中、环境优美”之地。但度假旅游在我国兴起较晚,而风景名胜区的认定工作开始较早,几乎是天下风景已占尽,尤其是山林资源和文化古迹已被风景名胜区、森林公园、自然保护区、文保单位等各类名目瓜分完毕,1996年,国家建设部又下文规定在风景名胜区内不得兴建旅游度假区,使旅游度假区已几乎无插足之地。鉴于此情况,有些地方便降低要求或盲目选址,急于求成,在未经科学论证的情况下,在不符合要求的地方兴建度假村,结果由于缺乏环境与资源的依托,投入巨资却无法收回。还有的虽然选择了风景优美之地,但缺乏对客源市场、可进入性、区位条件等的科学论证,结果同样是游客稀少,收益微薄,一幅惨淡景象。

（3）功能设置不当,设施陈旧,服务不周。由于旅游度假区一直无统一的功能构成体系,各度假区的功能分类,及相同分类对应的项目存在着很大差异,甚至完全不同。如碣石度假区中的“运动区”,在胥口和横沙岛度假区,分别归入“水上风情”和“水上活动区”内。有的度假区虽然功能设置合理,但保证功能得以实现的旅游设施陈旧、不足,旅游服务水平低下。如度假旅游作为青岛旅游业的主体和核心,但有的度假区海水浴场粗陋,许多体育运动设施破败不堪,大型文化艺术设施寥寥无几,游乐设施建设尚不完善,度假区内的住宿设施缺乏个性特色,市区内度假型酒店供不应求,众多疗养院的硬件体系陈旧老化。

（4）个性特色不突出,主题形象不鲜明。我国的旅游度假区有相当一部分无视地域差异、地方特色及自身条件,盲目模仿,生搬硬套,没有明确的主题,没有自己的个性,没有独特的优势,也就没有长远的生命力。游客来此走马观花转一圈,停留时间短,大多为不过夜的一日游,回头客更是少之又少。由于度假区的盲目模仿、雷同现象,游客到过一个度假区后可能再也不会去光顾其它的度假区,更不会重游旧地。这与度假旅游滞留时间长,重游率高的特点相违背。

（5）季节差异明显,淡旺季失衡严重 受自然地理分布的影响,我国南亚热带以北地区冬季较为寒冷,自然景色萧条,因此我国大多数旅游度假区都有会出现明显的淡旺季失衡。尤其是秦岭—淮河以北地区,冬季河湖结冰、树木凋零、野草枯黄,自然景观较为荒凉,气候寒冷,使许多水上运动难以开展。因此冬季时大量资源闲置、浪费,损失惨重。

六、对我国旅游度假区开发与规划的要点

我国旅游度假区开发与规划过程中有很多做得不好的地方，根据所掌握的文献资料，主要对这方面的建议有： 

（1）引导度假意识，培育度假市场 目前，国内旅游者的旅游行为还多数限于浏览观光，尤其是旅行社多把当地的旅游度假区安排进几日游甚至一日游的线路，大众并没有形成轻松度假的意识，因此在旅游度假区开发的同时，可以通过媒体引导大众的度假意识，把这种深度的需求挖掘出来。同时，国家有关部门应该转变并完善休假制度，实行带薪休假，积极培育度假旅游市场。

（2）展现当地特色，挖掘文化内涵 我国的旅游度假区大多对本度假区的特色和吸引力缺乏准确的定位，忽视对当地特色资源的利用，而在众多大体同质的度假区中，只有特色鲜明的度假区才能吸引游客，所以在以后的开发中，要突出地方的地理、文化、历史、民俗等特色因地制宜,挖掘潜力,深化内涵,塑造旅游度假区主题形象,形成特殊、持久的吸引力。

（3）弥补季节性不平衡，加强营销力度 旅游度假区的淡旺季比较突出，能体现度假区优势和特色的月份为旺季，其余为淡季。旺季游客的蜂拥而入容易造成环境的破坏，而淡季的人员稀少则容易造成资源设施的闲置浪费。因此应通过一些管理的（比如在淡季降低票价）或者规划的手段（营造多功能多层次的功能）来缩小季节差异。并且因为度假区的建设周期长，投资巨大， 应尽可能的拓宽融资渠道，加大营销力度。并且随着知名度的提高，可以吸引国外有影响力的资本的注入，这能够增加度假区的吸引力

七、对我国旅游度假区开发与规划的建议

在《旅游度假区开发选址研究》和《对我国旅游度假区建设与发展的再思考》对度假区选址和管理体制方面提出的看法。

（1）慎重选址,重视环境质量和区位条件 旅游度假区的选址应综合分析环境与区位两大方面。环境、资源依托是度假区选址必不可少的,选址前要进行科学论证,分析其自然条件、社会环境、景观品质等开发因素。环境幽静、风光优美、气候适宜、空气新鲜、有设置旅游度假区的实质环境(如滑雪坡、湖泊、海滨、森林区等),且度假区的构筑环境相对独立和易于封闭(有明确的自然边界),此类环境是旅游度假区的首选之地。旅游度假区的选址还要分析客源市场潜力交通便捷状况、依托地的基础设施及经济水平等区位条件。

（2）理顺管理体制,确保我国度假旅游健康发展 由于体制不顺,旅游、城建、文保、林业等各部门各自为阵,度假区开发得不到资源依托,在国际市场上特色不明显,竞争能力不强,而国内度假游客大部分都将度假与观光相结合,因此,无论是面向国际还是国内的度假区都必须有资源依托优势,这就需要有相应的管理体制予以支持。建议城建部门能与旅游部门共同制定有关风景名胜内度假区建设的管理条例,允许在核心保护区以外的范围,建设规模适当、建筑风格与自然环境协调、污染控制有效的度假旅游设施。在有条件的地区,将风景管理局与旅游局合并,成为风景旅游管理局,行使风景和旅游管理的双重职能。为配合1999年生态环境游,重点推出几个以自然生态资源为依托的旅游度假区,形成我国南方热带海岛、中间自然生态、北部冬季滑雪三足鼎立的度假旅游格局。