日期：2019.02.25浏览次数：
所有规划出来的农旅项目必败无疑。为什么这么说呢，原因分析如下：
失败一：没有策划
有些人误把规划当策划。结果以失败告终!我们一起来谈谈规划与策划的看法:
做田园综合体也好，美丽乡村也罢，在策划与规划谁先进行，又谁重要这个问题上，还有很多地方政府或公司根本不懂得策划与规划谁轻谁重。
很多地方政府或公司特别喜欢找一些学院派先做概念规划，把图做漂亮些，主要应付政府，领导喜欢就好。这些概念规划其中根本没有市场分析、总体定位、产业选择、业态组合、开发策略、创新营销、运营模式、创收回报等这个项目的策划灵魂。
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一个项目要想完美与成功地落地，后面项目开业后会带来巨大的收益与回报，如没有专人策划师深入项目当地进行市场调研，收集地方人文历史，分析周边市场需求及消费力数据，了解同业竞争对手经营状况等等，不做足这个前期工作，加之策划团队在这个行业没有非常实操能力与成功案例，而把一个项目随便地交付出来先规划，这是不可能有满意的好结果的。
在国內多如牛毛的农林田特文旅项目中，多少人用泪与钱付出多大的惨痛代价?值得引以为戒。
往往草根派阶段的策划人就不同了，首先，他们全出身于文旅行业，深入了解山山水水;其次，他们对行业特点、市场、未来需求了如指掌;再次，他们在创意上是天马行空，老板奖励创意;最后，他们可以为了一个创意，没日没夜苦思冥想，翻遍各种典籍，几天几夜不回家。
策划是项目的灵魂，大凡一个成功的项目，必须是先由专家对该项目市场分析、精准定位、产业选择、业态组合、开发策略、创新营销、运营模式、创收回报等策划后，依据这个灵魂及总体思路，再来指导下一步规划。
项目直接进入规划，必然会导致洗煤球式改来改去，无论怎么改，项目缺少灵魂，最后也是无法落地的。大多政府或公司总是误把规划当策划，于是找几家规划公司PK方案，折腾到最后结果可想而知。
所以我们不能看到别人成功就跟风，硬套生搬地学，一定要结合当地文化、特色、民俗，以顶层策划，业态落地，一定是我做我的，让别人永远来跟我之风，才能获得事半功倍的大收获。
失败二：生搬硬套
有些人山寨惯了，懒得独立思考，克隆成风。听说某某主题农旅项目很成功，克隆一个;到国外考察发现某个不错，克隆一个。
农旅项目的某些内容是可以复制的，但绝对不能全盘复制。农旅项目的定位，必须因地制宜，结合特定区域的实际情况。一个好的田园综合体和美丽乡村是生长出来的，而不是生搬硬套上去的。
失败三：创新过度
有人为了突出农旅项目的“差异化”，创新过度，过犹不及。
最常见的是片面理解“差异化”，认为差异化就是要做到绝对的唯一性和排他性，这是个可怕的认知误区。有些事情绝对化到一定程度，其实已经不可行了。
还有一种误区，就是把简单问题复杂化。比如，有的专家可能是为了显示学识渊博见多识广，恨不得总结出一百零八种农旅项目，囊括各种稀奇古怪，乱花渐欲迷人眼，不明觉厉。
其实，不管从什么角度分类，全部种类加起来也就十来种。过度地追求标新立异，容易搞成非主流的很小众项目，走进窄胡同，甚至死胡同。
还有一种过度超前的情形是，有些企业做农旅项目的时候，过于理想化，脱离了企业的发展阶段与综合实力。
项目要“因时、因地、因人”，人们通常重视“因时”“因地”，忽视了“因人”。
失败四：只玩概念
农旅项目的核心是产业带动，不是炒地皮，不能本末倒置。
有些开发商为了忽悠政府拿地，炮制了一些貌似田园综合体的概念，其实只是换了马甲的房地产。等到“伪田园综合体”原形毕露，政府生厌，开发商可能也拿不到后续的土地。
当然也有另外一种情形，企业被政府的“优待”吸引。比如，政府要打造某名人故里，或者某特产主题，就规划了相关特色小镇，并以优惠政策招商引资，这种情形下，企业看中政府的“优待”而忽视了市场的可行性，如果投资者没有深入分析，一冲动就进去干，很容易被套牢。
失败五：盲目选址
农旅项目投资过热，会导致一些人丧失正常的理性判断，在抢地大战中，盲目拿下一些其实并不合适的用地。
有些地块生态环境的确不错，看上去很美，却是投资陷阱。农旅项目不是传统的旅游地产，其核心是发展产业，选址不能像旅游地产那么随意。更何况，上一轮旅游地产热潮中因选址不当而半死不活的项目还少吗?
农旅项目的选址，有两种理想的情形：
一是位于大都市圈，并有轨道交通或城际快速路与主城连接，这是农旅项目的首选;二是位于大型旅游目的地，有良好的可介入性，并有足够旅游人次流量支撑(或在开发期内有巨大增长潜力)。
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