山地度假类旅游地专题研究

以山地自然旅游资源为吸引物，山地旅游基础设施和休闲度假设置为载体，是山地观光旅游发展到较高阶段的产物；

Ø  山地度假旅游，即以山地自然旅游资源为吸引物，以山地旅游基础设施和休闲度假设置为载体为旅游者提供休闲度假为取向的旅游活动方式。

Ø  山地度假旅游，是山地观光旅游发展到较高阶段的产物，是后观光旅游时代的新型、高端、旅游方式。

Ø  山地自然旅游资源+山地旅游基础设施+休闲度假设置

山地度假类旅游地产——区域分布

Ø   我国山地度假旅游起步较迟，第一批国家级旅游度假区只有武夷山一家是山地旅游区，而且随后都没有发展成严格意义上的度假目的地；

Ø   目前，已经初具雏形的山地度假旅游区，一方面是以奇丽山水风光、迷人民族风情为特色的西部知名旅游胜地，呈现观光旅游与度假旅游并驾齐驱的态势，如：云南丽江、泸沽湖、广西桂林阳朔等；

Ø  另一方面是沿海发达地区或大城市，近郊的乡村旅游、农家乐和部分山地主题度假区，如：北京、四川、浙江等地的农家乐旅游就发展很快；

分布相对广泛，自然风光及风景区为基础，呈现观光与度假旅游态势；

山地度假类旅游地——发展模式

主要分为三种发展模式，旅游景区+旅游城市模式，多元驱动共赢模式，旅游导向型土地综合开发模式

旅游景区+旅游城市模式

特征：休闲、娱乐、购物、演艺及会议等功能集中的旅游型城市，游客在选择顶级景区作为旅游直接目的地外，也选择将景区所在城市作为间接目的地；最终形成游客与居民“和谐共处：的居游共享模式；

多元驱动共赢模式

特征：以政府主导及多元化投资为驱动，将各种序列产品在宏观范畴内进行资源整合，形成多元投资多端收益的供应模式，最终形成环山型多组团开发模式；

 旅游导向型土地综合开发模式

特征：度假区地块选址围绕核心景区，在其近距离范围内，且不属于景区保护范围，引入核心引擎项目，塑造度假品牌形象，后期通过旅游地产等多产业链收益进行风险对冲；

Ø旅游导向型土地综合开发模式，是多数开发企业选择的突破口

山地度假类旅游地——发展特点

除以山地生态环境为基础，往往提供吃、住、行、游、购、娱六大吸引要素，而且要求高端化、高品位、高档次；

Ø  从旅游目的地来看，山地度假旅游的旅游与服务设施完善，旅游吃、住、行、游、购、娱六大吸引要素不仅供给充分，能够满足基本旅游需求，而且要求高端化、高品位、高档次；

Ø  从旅游需求来看，旅游需求呈综合化和多元化，往往为了实现个体过程的体验、精神的愉悦、身心的满足等高层次的需求，其典型表现是观光+度假；

Ø  从旅游消费行为来看，旅游者收入一般较高，一次性消费量大，旅游逗留时间长，对一个旅游区忠诚度高，往往是重复或多次度假。

Ø  从旅游产品供给来看，以山地生态环境为基础，有足够的休闲时间和休闲设施，休闲设施要求有度假区、度假酒店及康体设施，从空间上要求有相对宁静的为个人所拥有的活动空间。

Ø山地生态环境为基础，完善配套设施与服务设施，高端化、高品位、高档次

山地度假类旅游地产——发展趋势

我国山地旅游度假区面临快速发展阶段，正在呈现主题化、特色化和专业化的发展趋势；

Ø 我国现今正处于从观光旅游为主向，观光、度假、专项旅游并重发展的转折期；山地度假旅游已成为我国的主导旅游产品之一，且其比重在不断上升中。与此相适应，我国的山地旅游度假区也将面临一个快速发展的阶段；

Ø 我国山地度假休闲产品正在呈现主题化、特色化和专业化的发展趋势；

Ø 应对未来发展趋势，需要针对旅游活动及山地度假区的特点进行科学的规划

Ø快速发展阶段，呈现主题化、特色化、专业化；

规律总结——项目发展成功因素

成功因素，主要体现在以下六个方面，打造出开发企业的综合竞争力；

区域运营，

成片综合开发

以地产开发快速回笼资金和补贴旅游，保障资金、获取利润

保持行业领先地位，实现产品更新环境提升格调，文化丰富内涵，塑造独特的区域价值和生活品质；

专业化经营、科学化管理，，有力保证企业跨越式发展和品牌输出

以“户外娱乐”为方向，分拆可复制性强的模式，进行布局和品牌延伸

超前规划、成片综合开发是开发企业最大的特色和核心竞争力；

规律总结——项目发展驱动因素

典型山地旅游项目，都有自己不同风格特点的驱动方式，寻找更适合自己的功能驱动方式

综合休闲旅游区驱动方式 ：  在保留原生态自然景观上，打造高科技、多娱乐，配套完善、植入新资源及新文化等现代综合休闲旅游度假区；

多功能驱动方式：在基本的功能保障上，打造新体验、新特点的功能设施，如滑雪、高尔夫等教学课程，直升机观景、特色酒店群、特色购物及丰富的娱乐活动等；

异国风情休闲度假驱动方式：  突破以往观光旅游的模式，打造异国风情建筑形式； 从产品设计、区域规划上都充分考虑与地处城市外围的特定空间，形成良性互动关系，建造非都市型的休闲类旅游产品；

规律总结——项目发展开发模式

循序渐进，步步为赢：

•优势：先期有现金流收入，资金压力小，风险较小，操作灵活性强，后期逐渐加大宣传，聚集人气；

•不足：突然爆发力不够，前期市场价值提升支撑略显不足。

配套先行，形象为先：

•优势：利用配套及环境的带动力，迅速提升区域价值，带动区域认可度升级，利于地产销售价值最大化。

•不足：在区域开发初期，大规模高品质配套缺乏市场支撑，运营较为困难。资金压力大；

综合片区开发：

•优势：有利于区域及公司品牌的双向提升，使公司实现区域品牌向国内、国际知名品牌的快速跃升。同时也有部分现金流入，解决部分成本压力。

•不足：前期需要积蓄较长时间的力量，运作周期较长。